Een huis kopen, zit dat er nog wel in voor studenten die gaan afstuderen? Nee, concludeert Esther Smolders, in je eentje kun je het sowieso schudden.
Het eind van het collegejaar is in zicht. Voor veel studenten nadert daarmee het einde van hun studententijd. Eindelijk kunnen ze hun kamer inruilen en met hun nieuwe salaris een appartement huren. Even twee jaar hard sparen en dan behoort kopen tot de mogelijkheden. Want, zo zeiden je ouders altijd, kopen is goedkoper dan huren.
Maar dit ideale plaatje lijkt nu voor veel studenten onbereikbaar. De studieschuld, waar nu ook nog rente overheen lijkt te komen, kun je momenteel echt niet verzwijgen voor de hypotheekverstrekker en de hypotheekadviseur. En de spanning op de huizenmarkt is flink. Is kopen überhaupt nog wel een optie wanneer je straks klaar bent met je opleiding?
‘Voor starters is het heel lastig om in hun eentje wat te kopen.’ Michel Dost draait er niet om heen. Dost, één van de financieel adviseurs van Het Florijnhuys, is gespecialiseerd in de huizenmarkt voor starters. ‘De kloof tussen iets wel of niet kunnen kopen wordt steeds groter door de inflatie, de stijgende woningprijzen en de huizencrisis. Dat is heel schrijnend.’
Het gevaar van het achterhouden van je studieschuld
Even terug naar het begin: in 2015 is de lenende student beloofd dat studieschulden geen invloed zouden hebben op de hypotheek. Wel zijn huizenkopers wettelijk verplicht om alle financiële verplichtingen op te geven, denk aan telefoonabonnementen of leaseauto’s. De studieschuld valt ook onder deze verplichting. Die moet immers ook terugbetaald worden. Maar, omdat hypotheekverstrekkers deze schuld toch niet kunnen controleren, dachten veel studenten slim te zijn wanneer ze hun studieschuld simpelweg niet vermeldden.
Nog steeds is het volgens Dost zo dat niet alle partijen de schuld kunnen opvragen, maar het achterhouden van de schuld is niet zonder gevaar. ‘Alle partijen lopen daar flink risico mee’, benadrukt hij. Adviseurs kunnen hun vergunning verliezen en geldverstrekkers zouden te veel geld kunnen uitlenen met het risico dat ze dit niet meer terugkrijgen. Maar ook aanvragers kunnen flink in de problemen komen. Als je de maandelijkse lasten niet meer kunt betalen en de bank komt erachter dat je de schuld hebt achtergehouden, kun je op een zwarte lijst terechtkomen.
Dat werkt zo
Bij het afsluiten van een hypotheek raden financieel specialisten starters aan om dat met een Nationale Hypotheek Garantie te doen, zegt Dost. Stel dat je de maandelijkse lasten niet meer kunt betalen, dan mag de bank je woning verkopen via een executieveiling. Is je hypotheek dan nog 100.000 euro en levert die verkoop maar 80.000 op, dan mist er 20.000. Als je echter een hypotheek mét NHG hebt afgesloten, dan keert de NHG die 20.000 euro (het restbedrag) uit aan de bank en is jouw schuld dus kwijtgescholden.
Maar, legt Dost uit, dit gebeurt alleen als je kunt aantonen dat je zonder jouw toedoen in de problemen bent gekomen. Als uiteindelijk toch blijkt dat je je DUO-schuld hebt verzwegen, dan vervalt het recht op de kwijtschelding en moet je zelf het restbedrag neertellen (in het voorbeeld de 20.000 euro).
Daarbij, als blijkt dat je iets voor de bank hebt verzwegen en de bank heeft daar nadeel van, dan kan dat in het BKR-register worden opgenomen. Hier kom je niet zomaar vanaf en dat heeft flink wat gevolgen wanneer je later een verzekering of bankrekening wilt afsluiten. Banken en verzekeraars checken als eerste dat register. ‘Daar wil je dus ook absoluut niet in terechtkomen’, zegt Dost.
Terug naar nu
Het verhullen van je studieschuld is dus nooit verstandig geweest, en de mogelijkheid om dat te doen worden langzamerhand kleiner. Combineer dit met de huidige huizenmarkt en met de rente over de studieschuld, en het lijkt een hopeloze zaak. ‘Als je in je eentje van school afkomt en zelfs als je al drie jaar werkt, dan is het nog steeds heel lastig om het in je eentje te doen’, vertelt Dost. Hoe ziet dit eruit in de realiteit?
Laten we eerst uitgaan van een starter met een inkomen van 35.000 euro per jaar. Dit is ongeveer het salaris na een jaar of twee werken. Zonder studieschuld kan de starter een maximale hypotheek van 162.366 euro krijgen, rekent Dost uit. Met een gemiddelde studieschuld van 33.600 euro, en hier gaan we uit van een studieschuld mét een rente van 1,5 procent, zakt dit bedrag al met bijna 30.000 euro naar 134.508 euro.
Wat je hiervan kunt kopen in Groningen? Met een beetje geluk een studio van dertig vierkante meter of een klein appartement waar je ongeveer alles nog moet verbouwen. ‘Woningen onder de 250.000 euro dus, die staan wel op Funda, maar eigenlijk zijn ze er niet.’ Een appartement in Groningen krijg je volgens Dost pas vanaf 225.000 euro en de huizenprijzen zijn tegenwoordig eigenlijk altijd vanaf-prijzen. ‘Om een kans te maken, zul je óók nog zo’n tien à vijftien procent moeten overbieden.’
Samen sterk
‘Je ontkomt er bijna niet aan om een mede-aanvrager te hebben’, zegt Dost. Met iemand anders een huis kopen, dus. Heb je een partner, vriend, vriendin, of een driedubbele achterneef die je lang genoeg kunt tolereren, met ook een inkomen van 35.000 euro per jaar en een studieschuld van 33.600 euro? Dan schiet je maximale hypotheek ineens omhoog naar 296.653 euro. Wel zul je dan een groter, en duurder, appartement of huis aan moeten schaffen. Of je moet het gezellig vinden om bij je achterneef op schoot te zitten.
Nog een probleem: eigen geld. Om een huis te kopen zul je ook eigen geld moeten inbrengen. De hoogte hiervan hangt af van de hoogte van je hypotheek. Bij een hypotheek van 134.508 euro zal dit ongeveer 18.000 euro zijn, een bedrag dat de meeste starters niet op de spaarrekening hebben staan. Mocht je dus al een hypotheek kunnen krijgen voor je half ingestorte studio, dan heb je er nog niks aan zonder spaargeld.
Dit jaar kunnen ouders nog te hulp schieten met de zogenoemde jubelton, een belastingvrije schenking van maximaal 106.000 euro. Voor veel starters met bemiddelde ouders de redding. Maar dat maximale schenkingsbedrag wordt in 2023 flink verlaagd (tot 27.231 euro). Opnieuw een tegenslag op weg naar het kopen van je eerste huis.
Een sprankje hoop
Toch is er volgens Dost nog veel mogelijk: ‘De standaardspelregels zijn best streng en op het eerste gezicht lijkt het kansloos, maar soms is er nog wel iets moois van te maken.’ Zo kijken hypotheekverstrekkers niet alleen naar inkomen en lasten, maar ook hoe bestendig is het inkomen. Het is bestendig als je een vast contract hebt of een tijdelijk contract waarbij de intentie is uitgesproken dat je na het tijdelijke contract een vast contract krijgt.
Dan is er nog de duurhuurregeling. Wanneer je al drie jaar een hoge huur betaalt, dan wil een bank daar ook wel naar kijken. Stel dat je 1000 euro huur is en dat je er in bent geslaagd om die drie jaar keurig te betalen en dat je er zelfs in geslaagd bent om wat geld te sparen, of dat je in ieder geval niet hebt hoeven interen op je spaargeld, dan wil een bank je ook wel wat meer lenen.
Een andere mogelijkheid is dat ouders meetekenen. Je inkomen wordt dan met 25 procent verhoogd, maar om dat te kunnen doen moeten je ouders wel voldoende inkomen hebben.
Al met al is de pechgeneratie opnieuw de pineut. Een huis kopen in je eentje kun je wel vergeten, en dit lijkt voorlopig niet te veranderen. Wil je weten wat je kunt verwachten? Via de website van Het Florijnhuys of de NHG kun je zelf een inschatting maken van je hypotheekmogelijkheden.
Foto: Don Meyers
