Helemaal klaar met de bemiddelaar

Heb je een tussenpersoon ingeschakeld om een kamer te zoeken? Sinds 1 juli hoef je daarvoor in de meeste gevallen géén bemiddelingskosten meer te betalen. De tussenpersoon (bemiddelaar, makelaar of hoe ze zich ook noemen) mag die kosten vaak alleen maar in rekening brengen bij de verhuurders.

Wat doen bemiddelingsbureaus?
Bemiddelingsbureaus mogen werkzaamheden verrichten voor de verhuur van een woning. Deze werkzaamheden zijn bijvoorbeeld dat het bureau het aanspreekpunt voor de woning wordt en bezichtigingen en foto’s verzorgt. Verder kan het bureau de huurovereenkomst opstellen en de huurder controleren. Soms verzorgt het bureau ook de financiële afwikkeling van de overeenkomst. De bemiddelaar mag de huurder geen kosten in rekening brengen voor werkzaamheden die hij verricht voor de verhuurder. Hier is al sprake van als het bureau de woning op de eigen website plaatst of presenteert in z’n winkel. Het bureau mag in zo’n geval de bemiddelingskosten alleen in rekening brengen bij de verhuurder, niet bij de huurder.

Wanneer wel bemiddelingskosten?
Een bemiddelaar mag wel bemiddelingskosten vragen aan de huurder als het bureau geen enkele van de eerder genoemde of andere diensten heeft verricht voor de verhuurder. In zo’n geval gaat het bureau in dienst van de huurder op zoek naar nieuw aanbod, bijvoorbeeld bij andere huurbemiddelingsbureaus, verhuurders of makelaars. Dit wordt ook wel een zoekopdracht genoemd. Het bureau gaat met je in gesprek om al je wensen in kaart te brengen, en zoekt een woning die bij die wensen past. Deze woning mag dus niet onder het eigen aanbod van het bureau vallen.

Wat kost dat dan?
Vaak zie je dat bemiddelaars eenmaal de maandelijkse huur vragen als vergoeding. Zelf betaalde ik in 2015 duizend euro bemiddelingskosten voor mijn woning aan de Hoendiepskade. Met juridisch adviseur Martijn van Dalen van juridisch adviesbureau Protega gingen we naar de rechter om deze kosten aan te vechten. Het bemiddelingsbureau Move to Groningen kwam toen met een urenspecificatie van de werkzaamheden die ze voor ons hadden verricht. Het leidde tot een schikking, waarbij Move to Groningen 180 euro terugbetaalde. De voornaamste reden voor de schikking was dat Move to Groningen bang was dat de rechter zou oordelen dat duizend euro voor een paar uur werk niet redelijk zou zijn.

Het mooie is dat je ten onrechte betaalde bemiddelingskosten tot vijf jaar terug kunt terugvragen

Verbod sinds 1 juli 2016
Het verbod gold al voor zelfstandige woonruimten, maar sinds 1 juli 2016 staat expliciet in de wet dat het verbod voor het in rekening brengen van bemiddelingskosten ook geldt voor onzelfstandige woningen, oftewel kamers. Het mooie is dat je ten onrechte betaalde bemiddelingskosten tot vijf jaar terug kunt terugvragen. Het beste wat je kunt doen is de bemiddelaar een brief sturen waarin je vraagt om de kosten terug te betalen. Op juridischloket.nl staat een standaardbrief.

Constructies
De bemiddelingsbureaus wisselen regelmatig van rechtspersoon. Dit maakt het lastig voor huurders om de bemiddelingskosten terug te vorderen. Laten we eens kijken naar bemiddelingsbureau Move to Groningen. We hebben de gegevens van dit bedrijf opgevraagd via de Kamer van Koophandel (KvK). Uit deze gegevens blijkt dat de onderneming is ingeschreven op 1 februari 2015 en op 31 december dat jaar werd ontbonden. Eén van de directeuren was Kariem Abdulraowf Abdulhamid. Inmiddels is hij werkzaam bij Grunovastgoed, een bedrijf dat zich onder meer bezighoudt met het begeleiden van huurders die een woning zoeken. Op de site van het bedrijf is te lezen dat men weet welke formuleringen de meeste juridische ruimte geven. ‘Indien jij een nette kamer, studio, appartement, of misschien zelfs wel een groepshuis wilt, kun je een zoekopdracht invullen. Wij gaan dan voor jou op zoek naar een passende optie. Wij zullen dan ook enkel en alleen jouw belangen behartigen als huurder, en in opdracht van jou als woningzoekende werken.”

Het is aan de bemiddelaar om te bewijzen dat hij de woning helemaal zelf heeft gevonden

Maxx vastgoed
Een ander bekend bedrijf is Maxx vastgoed Groningen. Dit bedrijf was van november 2006 tot en met april dit jaar actief als makelaar. Een maand voor de uitschrijving van Maxx vastgoed werd een nieuwe bv opgericht, Maxx Aanhuurmakelaars Groningen B.V. Dit bedrijf heeft op hun website  zowel een aanbod van kamers staan, als de mogelijkheid om als huurder een zoekopdracht te formuleren. Martijn van Dalen zegt hierover: ‘Maxx vastgoed geeft hier een aanbod van woningen en de mogelijkheid om een zoekopdracht te formuleren. Als een woning die Maxx voor jou heeft gevonden via de zoekopdracht in het aanbod staat, mogen er geen bemiddelingskosten worden gevraagd. Het mag wel als de gegevens van de verhuurder erbij staan, maar daar is bij Maxx geen sprake van.’

Opgeheven bureaus
In onze zoektocht komen we verder een aantal opgeheven bureaus tegen. Het bedrijf Housing Corner aan de Hoendiepskade, actief sinds 2011, bestaat niet meer sinds januari 2016. Hetzelfde geldt voor DNVM Beheermaatschappij B.V, dat zetelde aan het Gedempte Zuiderdiep. De websites van deze bedrijven zijn ook offline. Het lijkt er dus sterk op dat er bureaus gestopt zijn in de aanloop naar de nieuwe wetgeving.

Jurist over de bemiddelaar
Denise Zonnebeld is eigenaresse van juridisch adviesbureau Frently en specialist op het gebied van het huurrecht. Zonnebeld geeft aan dat er een aantal strenge voorwaarden gelden voor een makelaar en het in rekening brengen van bemiddelingskosten. De belangrijkste zijn:

1 Bemiddelaar mag niet zelf verhuurder zijn.
2 Bemiddelaar mag niet tevens optreden voor de verhuurder, in welke vorm dan ook.
3 Bemiddelaar mag niet zelf belang hebben bij totstandkoming van de huurovereenkomst.

Zonnebeld: ‘In de praktijk is het heel moeilijk voor de bemiddelaar om aan te tonen dat hij geen belang heeft bij de huurovereenkomst. Vaak zie je dat de bureaus op zoek zijn gegaan naar woningen die in beheer zijn van familie of vrienden. Het is aan de bemiddelaar om te bewijzen dat hij de woning helemaal zelf heeft gevonden.’ Zonnebeld schreef in 2014 een uitgebreid rapport waarin ze diepgravend analyseert wanneer bemiddelingskosten wel of niet toegestaan zijn. Dit rapport vind je hier.

Als je geen betalingsbewijs meekrijgt, wordt het heel lastig om te bewijzen dat je bemiddelingskosten hebt betaald

Contante betaling
Veel bemiddelingsbureaus laten huurders de bemiddelingskosten contant betalen. Martijn van Dalen raadt aan om altijd een bewijs te vragen: ‘Een makelaar mag een huurder vragen om contant te betalen. Maar als je geen betalingsbewijs meekrijgt, wordt het heel lastig om te bewijzen dat je bemiddelingskosten hebt betaald. Met als gevolg dat het later vaak zinloos is om de kosten terug te vorderen.’

Uitspraak rechtbank rechtspersonen
Waarom dan toch die rechtszaak tegen Move to Groningen in 2016, terwijl de onderneming eind 2015 was ontbonden? En waarom leidde dat toch tot een schikking in mijn geval? Dit komt door een uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland. Die uitspraak ging over een zaak waarbij bemiddelingskosten waren betaald aan een bemiddelingsbureau. De bv van dat bureau werd opgeheven, en de mensen achter die bv richtten een nieuwe rechtspersoon op. De rechtbank oordeelde dat de nieuwe bv de bemiddelingskosten die aan de oude bv waren betaald terug moest betalen. Die uitspraak is hier te vinden. Oftewel: als het bedrijf waaraan je bemiddelingskosten hebt betaald onder een nieuwe bv verder is gegaan, kun je de bemiddelingskosten alsnog terugvorderen.

Handige sites:

Frently.nl
Protega.nl
Juridischloket.nl
Steunpuntbemiddelingskosten.nl

Reactie Maxx Vastgoed

We hebben meerdere bureaus om een reactie gevraagd, maar alleen Maxx Vastgoed reageerde:

‘Maxx is een aanhuurmakelaar en vraagt geen vergoeding van de huurder indien (1) de huurder zelf een woning heeft gevonden of indien (2) de huurder geen opdracht heeft verstrekt.
De huurders hebben uit eigen beweging aan Maxx een opdracht tot aanhuur verstrekt. Na beoordeling van de huurwensen in combinatie met de persoonlijke omstandigheden, wordt de opdracht door Maxx geaccepteerd. We wijzen de kandidaat-huurder nadrukkelijk op de gevolgen van deze overeenkomst als wij een passende woning vinden die aan de huurwensen voldoet. Hiermee is de kandidaat-huurder onze opdrachtgever.
Maxx zal nadat een woning is gevonden, deze bij de opdrachtgever (=kandidaat-huurder) onder de aandacht brengen. Mocht de opdrachtgever de woning willen bezichtigen dan zal Maxx dit organiseren. Bij acceptatie van de woning zal Maxx de belangen van de huurder behartigen. Maxx zal de opgemaakte huurovereenkomst samen met de opdrachtgever doornemen en zal er voor zorgen dat de gehuurde woning beschikbaar komt voor de huurder.’